Pohdimme rakentajan haastetta. Oma vai vuokratontti.

Talon rakentajan haaste – Ostaako oma tontti vai hankkia vuokratontti?

Oman kodin haaveiluun käytetään usein pitkä aika. Oman talon rakentamisesta haaveilevalla on mielessä unelmien koti. Unelmien talo on tietyn kokoinen, näköinen ja tyylinen. Unelmien kodissa halutaan olevan itselle tärkeät yksityiskohdat, joista on aina haaveillut. Näistä haaveista ja unelmista kannattaa pitää kiinni kodin suunnitteluvaiheessa.

Talon lisäksi haaveillaan itselle mieluisasta tontista. Unelmin tontti on sellainen rakennuspaikka, jossa voi elää itselle parasta elämää. Toinen arvostaa omaa rauhaa, toinen palveluiden läheisyyttä ja kolmas hyviä liikeyhteyksiä. Mikä itse kunkin kriteeri onkaan, niin talo tarvitsee alleen tontin.

Kun omat haaveet ja unelmat alkavat muuttua tarkemmaksi visioksi, rakentajan pitää alkaa selvittämään mistä tällainen paikka löytyisi.

 

Tonttivalinta vaikuttaa rakentamisen aikatauluun ja talon hintaan

Tonttivalinnassa on yksi ihan keskeinen tekijä, joka vaikuttaa koko rakentamisen aikatauluun, talon arvoon ja omaan elämään vuosien aikana. Se on tontin sijainti. Tontin sijainti vaikuttaa tontin ostohintaan. Hyvälle paikalle rakennetun talon myynti on helppoa. Jos alue on haluttu ja kysyntä on kova, tonttiin sijoitetut rahat saa takaisin myydessä.

Tontteja on sekä taajamissa valmiiksi kaavoitetuilla asuinalueilla tai haja-asutusalueilla. Taajamissa kaavat ovat valmiina rakentamisohjeineen. Sellaiselle tontille rakentaminen ja rakennusluvan hakeminen on helppoa. Noudattaa vain kaavamääräyksiä, niin rakennuslupa tulee yleensä normaalin käsittelyajan piirissä.

Haja-asutusalueella tonttien koot ovat yleensä 5000 neliötä ja sitä suurempia. Haja-asutusalueen rakentamista ohjaa yleensä osayleiskaavat tai maakuntakaavat. Lupakäsittely on yleensä pitkäkestoinen prosessi. Mutta se, joka on tottunut asumaan väljästi ja arvostaa haja-asutusalueen omaa tilaa ja rauhaa on yleensä valmis odottamaan rakennusluvan käsittelyn pidemmän ajan.

 

Kempeleen kunnan maankäyttöpäällikkö Petri Joron haastattelu tonttiasiassa 

Esitämme tässä muutamia suoraviivaisia kysymyksiä Kempeleen kunnan maankäyttöpäällikkö Petri Jorolle.

Minkälaisia tontteja Kempeleessä on myynnissä:

Taajamassa?

”Pyrimme kaava-alueilta luovuttamaan vuosittain tontteja noin 40 pientaloasunnon rakentamiseen (omakoti- tai paritalotontteja), noin 3-5 rivitalo-/ erillisasuntojen tonttia sekä 0-2 kerrostalotontteja. Viimevuosina kerrostalotonttien luovutus on ollut kohtalaisen vähäistä.”

Tontin koko?

”AO-tontit noin 800-1200 m², paritalotontit noin 1300-1500 m², rivitalotonteissa laajempi koko haarukka alkaen noin 3000 m² ja suurimmillaan noin 8000 m², tehokkuus yleensä noin 0.3 paikkeilla.”

Tontin hinta?

”Omakotitonttien hintaluokat ovat 34-42 €/m².”

”Halutuimmat tontit parhaalla sijainnilla myydään tarjouskilpailulla, pohjahinta >40e/m². Myös poikkeuksellisen heikon rakentamisolosuhteiden omaavia tontteja voidaan laittaa tarjouskilpailuun. Niiden pohjahinta harkitaan erikseen.”

”Paritalotonttien hintaluokat ovat 38-44 €/m²”

”Rivitalotonttien hintaluokat ovat 125 – 150 – 200 €/k-m².”

”Kerrostalotonttien hintaluokat ovat 125 – 175 – 250 €/k-m².”

Ovatko tontit myyntitontteja?

”Pääosin myyntitontteja.”

Onko tarjolla vuokratontteja?

”Myös vuokrataan, mikäli tontit eivät käy kaupaksi niihin lisätään vuokrausmahdollisuus.

Omakotitonttien vuosittainen vuokrausmäärä on ollut noin 4-8kpl/vuosi.

Joitakin paritalo- ja rivitalotonttejakin on vuokrattu samalla periaatteella”

Paljonko tontin vuokra % on myyntihinnasta?

”6%.”

Keneltä Kempeleen tontteja voi tiedustella?

”Kempeleen kunta / Maankäyttö. Tietoa nettisivuilla (https://www.kempele.fi/asuminen-ja-ymparisto/tontit-ja-asuminen.html), on muun muassa tonttipörssissä jatkuvassa haussa olevat tontit. Asumisen tontit ovat viime vuosina olleet haluttuja ja niitä on sen johdosta jatkuvassa haussa harvakseltaan.”

Entä haja-asutusalueen tontit?

”Kunnan tonttiluovutus keskittyy kaava-alueisiin. Haja-alueella on harvakseltaan yksityisen omistamia asuinrakentamisen rakennuspaikkoja, joiden lupakäsittely tapahtuu suunnittelutarveratkaisu-menettelyllä.”

Ihmisillä on haaveissa tietty unelmien talo, 1 kr, 2 krs, isot ikkunat jne. Minkälaiselle talolle löytyy rakennuspaikkoja?

”Kempeleessä ei ole yleensä kovin tiukasti määritetty toteutustapoja; esimerkiksi kattomallia, väritystä, materiaaleja ynnä muuta, kaava-alueella löytyy sekä 1- että 2 krs rakentamiseen olevia tontteja.”

Paljonko rakennusluvan käsittely kestää Kempeleessä?

”Vaihtelee jonkin verran vuodenajan mukaan…kevät-alkukesä on vilkkainta aikaa.”

A: Kaava-alueella? ”Noin 3-4 viikkoa.”

B: Haja-asutusalueella? ”Noin 3-4 viikkoa.”

”Kempeleen myytävät tontit löytyvät täältä kunnan tonttipörssistä.”

 

Tässä saimme vastauksia tonttikysymyksiin Kempeleen kunnan maankäyttöpäällikkö Petri Jorolta. Samalla tuli todistettua, että Kempeleen kunnasta saa hyvää palvelua. Tämä on nähty myös Rakennuspalvelu T&T Oy:llä, Kempeleen rakennushankkeiden kohdalla.

Rakennushankkeeseen ryhtyvän on hyvä muistaa, että rakennuttajan ei tarvitse olla tonttihankinnan tai rakennusalan ammattilainen. Toiset tekevät sitä työkseen, ja palvelevat kysyjää mielellään. 

Kaavamääräykset ohjaavat tontin rakentamista.

Tontin kaavamääräykset ohjaavat talon rakentamista. Ne määrittelevät millaisen talon tontille saa rakentaa. Tonttien kaavamääräykset on hyvä tuntea ja tietää ennen tonttihankintaa.

Jos kaavamääräyksissä on määräys, että korttelin kaikille tonteille on ehdottomasti rakennettava korkea kaksikerroksinen talo. Tätä kaavamääräystä ei voi yleensä ohittaa.

Kaavamääräykset ottavat siis kantaa talon kerroskorkeuteen. Kaavassa määritellään usein myös asuin- ja talousrakennusten sijainnin lisäksi ulkoverhouksen materiaalit ja värit. Kaavamääräykset noudattavat saman asuinalueen sisällä yleensä tiettyä linjaa joko alue tai korttelikohtaisesti.

Kaavamääräyksiin kannattaa tutustua etukäteen. Voit kysyä kunnan rakennusvalvonnasta asuinalueen kaavamääräyksistä. Ennakoiva palvelu helpottaa kaikkien työtä myöhemmässä rakennuslupavaiheessa.

 

Mistä löytää hyvä tontti omalle talolle?

Tontteja on myynnissä sekä kunnilla ja kaupungeilla että yksityisillä henkilöillä. Tonttien hinta määräytyy usein kysynnän ja tarjonnan lain mukaan. Mitä enempi kyseessä olevalle asuinalueelle on halukkaita ja tontin ostajia, sitä kovempi hinta tontille muodostuu.

Kuntien tonttihinnat päätetään usein etukäteen. Samalla usein päätetään muista perusteista kuten se kenelle tontteja myydään tai vuokrataan ja millä perusteella. Nämä etukäteen sovitut säännöt ovat avoimia ja kaikille yhtä reiluja.

Kuntien tontit ovat usein myynnissä niiden omilla verkkosivuilla tonttipörssissä. Myynti-ilmoituksissa on ilmoitettu tontin koko, rakennusoikeus, kaavamääräykset ja hinta. Näin ollen ostajalla on tiedossa tärkeimmät tiedot ja tarkennuksia saa aina kysymällä.

Tontti-ilmoituksen voi löytää myös eri myyntikanavista. Esimerkiksi etuovi.com palvelussa on kiinteistönvälittäjien myynnissä olevat tontit. Nämä tontit löytyvät myös kiinteistönvälitysliikkeiden omilta verkkosivuilta.

Muita perinteisiä osto- ja myyntikanavia ovat tori.fi verkkopalvelu, kauppojen ilmoitustaulut, lehtien rivi-ilmoitukset. Rivi-ilmoitus maksaa paikallislehti Rantalakeudessa muutaman kympin. Myös Facebookin eri ryhmät ovat ostajalle hyviä tiedustelukanavia.

Jos ostettavan tontin kriteerit ovat tiedossa, niin usein itselle sopiva tontti löytyy ennen pitkää kohtuullisen ajan kuluessa.

 

Oma tontti – Kannattaako tontti ostaa omaksi?

Rakentajan yksi tonttihankinnan keskeisin päätös on – ostaako tontti omaksi. Oman alueen tonttimarkkinan tunteva kiinteistönvälittäjä osaa kertoa, paljonko tontista kannattaa maksaa.

Tonttien hinnoissa on eroa saman kunnan sisällä. Haja-asutusalueella syrjäisen tontin voi saada noin 20 000 – 30 000 eurolla. Samaan hintaan saattaa löytyä tontti Oulun ympäristökunnista taajamasta.

Oikein halutulla ja suositulla asuinalueella tontista saattaa joutua maksamaan 50 000 -100 000 euroa. Omassa tontissa on kuitenkin aina se etu, että se hyväksytään pankissa osana vakuuksia.

Tontin ostamisessa ja kustannuksia laskiessa on hyvä muistaa, että tonttihinnasta maksetaan

Suomen valtiolle 4 %:n varainsiirtovero. Eli se summa tulee laskea tonttihinnan päälle.

 

Miksi vuokratontti – onko sille mitään perusteita

Tontin ostamiselle on vaihtoehto, tontin vuokraaminen. Kunnilla ja kaupungeilla tontit on jaettu usein myytäviin ja vuokrattaviin tontteihin. Vuokratontin voi lähes aina lunastaa omaksi. Mutta myyntitonttia ei yleensä pysty vuokraamaan, se pitää ostaa heti omaksi.

Tontin vuokrahinta on yleensä 5-10% kauppahinnasta. Vuokran hinta määräytyy siis tontin hinnan perusteella. Esimerkiksi 30 000 euron tontista 5 %:n vuokra on 1500 euroa vuodessa. Jotkut kunnat hyvittävät maksetut vuokrat tontin ostovaiheessa.

Tontin vuokraaminen on perusteltua silloin, kun halutaan pitää rakentamisen kustannukset kohtuullisina. Tonttivuokra erääntyy yleensä maksettavaksi kerran vuodessa, eräpäivä selviää kysymällä ja viimeistään vuokrasopimusta tehdessä.

 

Vuokratontin lunastaminen omaksi

Talon rakennusvaiheessa vuokratontin valinnan perusteena voi olla kokonaisbudjetti, johon halutaan päästä. Tontin lunastaminen myöhemmin omaksi voi olla hyvinkin perusteltua. 

Talo muodostaa vakuudet talon rakentamisen lainalle. Valmista taloa maksaessa talon lainan osuus lyhenee joka vuosi. Samalla vapautuu lyhennyksen verran vakuuksia.

Näitä vapautuvia vakuuksia voi käyttää hyväksi tontin lunastamisessa omaksi.

Vuokratontin lunastamista ja koko rakennushankkeen budjetointia voi miettiä seuraavasti:

Esimerkkilaskelma:

Kokonaisbudjetti, talo + vuokratontti 250 000

Tonttivuokra vuodessa 2000 euroa

Tontin lunastushinta 40 000 euroa 

Lainan lyhennyksen osuus vuodessa 10 000 euroa

Neljän vuoden aikana vakuuksia vapautuu yhteensä 40 000 euroa

Tontin lunastamiseen olevat rahat ovat siinä. Neuvottele pankin kanssa uusi 40 000 euron laina tontin ostamiseen. Pidä kuukausierä samana.

Alkuperäinen budjetoitu summa säilyy samana.

Vuosittainen tontin vuokramaksu poistuu kokonaan.

Vuokraan mennyt raha on nyt vapaana muuhun käyttöön.

Maksat tonttia omaksi.

Kuukausittainen lainan lyhennyserä säilyy samana.

 

 

Tutki tontin rakentamisolosuhteet ennen tonttikauppaa

Ennen kuin ostat tai vuokraat tontin, tutki tontin maaperä ja perustamisolosuhteet ammattilaisen kanssa. Tätä vaihetta ei voi ohittaa ilman riskiä. Maatöiden ja perustusten osuus talon rakentamisessa on aika suuri. Sen vuoksi on tärkeää tietää ja tuntea tontin maaperä ja perustamisolosuhteet ennen tontin valintaa.

Maaperätutkija selvittää maaperätutkimuksessa perustamisolosuhteet ja antaa tarvittavan lausunnon maaperän olosuhteista ja tontille suositellusta perustamistavasta. Tällä selviää, tarvitseeko tontilla tehdä paalutus- tai muita kalliita perustusratkaisuja.

Jos haluat kuitenkin varata tontin ja tehdä nopeat tonttikaupat, laita ihmeessä kauppaehtoihin kaupan ehdoksi hyvät perustamisolosuhteet. Jos maaperätutkimuksessa tulee yllätyksiä, voit neuvotella esimerkiksi paalutuskustannusten osuuden pois kauppahinnasta. Tämä on normaalia tonttikaupan tekoa.

 

 

Tonttisuunnittelussa huomioidaan rakennusten paikat ja pihan käyttö

Onnistuneen tonttihankinnan jälkeen alkaa tontin lopullinen suunnittelu. Kaavamääräykset ohjaavat rakennusten sijoittelua. Asuinrakennuksen ja autokatoksen tai -tallin paikka tontilla on yleensä aika tiukasti määritelty.

Pienemmät ja kevyemmät piharakennukset kuten puutarhavajan tai pihasaunan voi sijoittaa vapaammin tontille. Kuitenkin ahtailla tonteilla näidenkin sijoittelua ohjaavat erilaiset palo- ja suojaetäisyysmääräykset.

Myöhempää tontin toiminnallisuutta ajatellen tontin asemapiirrokseen voi luonnostella mansikkamaa, marjapensaat, omenapuut ja muut ”hyötykasvit”. Suuremmilla pensailla ja puilla saa rajattua ja suojattua näkymät naapureihin esimerkiksi silloin, kun talojen olohuoneiden isot ikkunat ovat vastakkain.

 

Ammattilainen mukaan tonttisuunnitteluun

Hyvällä tonttisuunnittelulla voidaan pienentää rakentamisen kustannuksia. Paikallinen rakennusliike tuntee oman alueensa perustamisolosuhteet. Kannattaakin kysyä vinkkiä ajoissa. Palvelevan rakentajan kumppaniverkostosta löytyy myös luotettava maaperätutkija ja perustussuunnittelija.

Kokeneiden ammattilaisten ammattitaito muodostuu koulutuksesta ja pitkän kokemuksen tuomasta osaamisesta. Tämä osaaminen kannattaa hyödyntää omaksi eduksi. Näin voi välttyä suurilta virheiltä, joita tonttihankinnassa saattaa syntyä.

Virheet voivat olla peruuttamattomia, jos esimerkiksi tonttitutkimuksissa paljastuu kalliit perustamisolosuhteet eikä tonttikauppaa tehdessä ole kirjattu maaperätutkimus ehtoja kauppakirjaan.

 

Talon ostaminen yhden sopimuksen mallilla

Jos rakentamisen ja ennakkoselvitysten tekeminen pelottaa tai siihen ei vain yksinkertaisesti löydy aikaa. Kannattaa rohkaistua ja aloittaa keskustelu ammattitaitoisen ja asiakaspalvelutaitoisen rakennusliikkeen kanssa, jolta talon voi ostaa yhden sopimuksen mallilla.

Yhden sopimuksen mallissa rakennuspalveluyritys ei rakenna vain muuttovalmista taloa, vaan on asiakkaan kumppani jo tonttihankinta vaiheessa.

Rakennuspalvelu T&T:n valmiit ja myytävät kohteet rakennetaan aina hyville rakennuspaikoille, joilla on tehty valmiiksi perustamisselvitykset ja tonttisuunnittelu. Tonttihankintavaiheessa karsitaan maaperätutkimusraporttien perusteella pois huonot ja kelvottomat tontit.

Rakennuspalvelu T&T Oy:n yhden sopimuksen mallissa voit välttyä tonttihankinnan virheiltä ja säästät aikaa itselle tärkeisiin asioihin. Lisäksi kaikki rakentamiskustannukset ovat tiedossa jo etukäteen.

Ota rohkeasti yhteyttä ja nappaa tonttiasioiden osaamisemme omaksi eduksi!

Tutustu täältä yhden sopimuksen malliin.